住宅ローンは年収でいくら借りられる？年収別早見表【40年返済】
「年収400万円だと、住宅ローンは何万円くらい借りられる？」「年収500万円なら4,000万円の家も検討できる？」。家探しでまず知りたいのは、自分たちの年収で借りられそうな金額ではないでしょうか。
この記事では、40年返済を前提に、年収300万～800万円の住宅ローン借入額を具体的に試算。審査の考え方や、車のローンがある場合、夫婦で収入を合わせる場合も解説します。
まず結論
年収400万円なら約3,610万～4,210万円、500万円なら約4,510万～5,260万円が、返済負担率30～35％・金利年1.5％で計算した金額の目安です。融資が承認される上限ではありません。実際の審査金利や金融機関の基準などによって大きく変わります。
この記事の目次
【早見表】年収別｜住宅ローンはいくら借りられる？
以下は40年返済・金利年1.5％・ボーナス返済なし・他の借入なしと仮定した試算です。年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を25％・30％・35％の3パターンで計算しています。
住宅ローン借入額 早見表
40年返済／金利年1.5％（全期間一定と仮定）
| 年収 | 返済負担率25％ | 30％ | 35％ |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約2,250万円 | 約2,710万円 | — |
| 350万円 | 約2,630万円 | 約3,160万円 | — |
| 400万円 | 約3,010万円 | 約3,610万円 | 約4,210万円 |
| 450万円 | 約3,380万円 | 約4,060万円 | 約4,740万円 |
| 500万円 | 約3,760万円 | 約4,510万円 | 約5,260万円 |
| 550万円 | 約4,130万円 | 約4,960万円 | 約5,790万円 |
| 600万円 | 約4,510万円 | 約5,410万円 | 約6,310万円 |
| 700万円 | 約5,260万円 | 約6,310万円 | 約7,370万円 |
| 800万円 | 約6,010万円 | 約7,220万円 | 約8,420万円 |
※10万円単位の概算。35％は年収400万円以上のみ表示しています。表は数学的な逆算結果であり、金融機関がこの金額まで貸すという意味ではありません。実際には審査金利・返済期間・物件評価・本人の属性・金融機関ごとの上限額などが適用されます。
「35％」は何を意味する？
住宅金融支援機構のフラット35では、総返済負担率の基準は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下です。ただしフラット35自体の返済期間は最長35年。上の40年表はこの基準を参考にした比較計算であり、フラット35の借入可能額を示すものではありません。40年ローンの取扱条件は各金融機関で異なります。
住宅ローンの借入可能額はどう決まる？
審査では年収だけでなく、返済負担率・審査に使う金利・借入期間・既存ローン・勤務状況などが確認されます。返済負担率は、住宅ローンや車のローンなど、年間に返す借入金の合計が年収の何％かを示す数字です。
| 返済負担率 | 年収400万円の場合 | 年収500万円の場合 |
|---|---|---|
| 25％ | 月約8.3万円 | 月約10.4万円 |
| 30％ | 月10.0万円 | 月12.5万円 |
| 35％ | 月約11.7万円 | 月約14.6万円 |
例えば年収400万円で返済負担率30％なら、年間の返済額は120万円、月10万円です。この月額を40年・年1.5％で逆算すると、借入額は約3,610万円となります。
ただし、金融機関が審査に使う金利は実際の適用金利と異なる場合があり、計算上の金額をそのまま借りられるとは限りません。借入上限を正確に知りたい場合は、金融機関の事前審査で確認する必要があります。
3,000万～5,000万円を40年で借りると月々いくら？
「この物件を買うなら毎月いくら？」という疑問も、具体的な金額にしてみましょう。以下は同じく金利年1.5％・40年・元利均等・ボーナス返済なしでの計算です。
| 借入額 | 毎月の返済額 | 年間返済額 |
|---|---|---|
| 2,500万円 | 約6.9万円 | 約83.2万円 |
| 3,000万円 | 約8.3万円 | 約99.8万円 |
| 3,500万円 | 約9.7万円 | 約116.4万円 |
| 4,000万円 | 約11.1万円 | 約133.0万円 |
| 4,500万円 | 約12.5万円 | 約149.7万円 |
| 5,000万円 | 約13.9万円 | 約166.3万円 |
金利が変われば返済額も変わります
40年で3,500万円を借りる場合、金利年1.5％なら月約9.7万円ですが、年2.5％なら月約11.5万円です。上の表は金利が変わらないという仮定での試算で、将来の返済額を保証するものではありません。
年収400万・500万・600万円｜具体的な借入イメージ
年収400万円の場合
約3,610万～4,210万円
返済負担率30～35％で計算した40年借入額の範囲。月々の合計返済額は約10.0万～11.7万円。ほかのローンがない場合の試算です。
年収500万円の場合
約4,510万～5,260万円
返済負担率30～35％で計算した40年借入額の範囲。月々の合計返済額は約12.5万～14.6万円。ほかのローンがない場合の試算です。
年収600万円の場合
約5,410万～6,310万円
返済負担率30～35％で計算した40年借入額の範囲。月々の合計返済額は約15.0万～17.5万円。ほかのローンがない場合の試算です。
上記は「年収から返済負担率を使って計算するとどの程度になるか」という比較用の金額です。特に35％近くまで借りると返済負担は大きくなるため、借りられる可能性と家計の余裕は分けて考える必要があります。
同じ年収でも借入可能額が変わる4つの条件
01車のローン・カードローンがある
毎月の既存ローン返済も返済負担率に含まれます。例えば車のローンが月3万円あれば、住宅ローンに使える返済枠はその分少なくなります。
02収入合算・ペアローンを利用する
条件を満たせば夫婦の収入を合わせて審査でき、借入可能額が増えることもあります。ただし金融機関によって合算できる金額や条件が違います。
03勤務先・勤続年数・信用情報
同じ年収でも雇用形態や勤続年数、返済履歴などの確認結果により審査は変わります。転職直後でも相談できる金融機関はあります。
04金利と返済期間・完済時年齢
金利が高いほど同じ返済枠で借りられる元本は少なくなります。40年を希望しても、年齢や金融機関のルールにより期間が短くなる場合があります。
車のローンが月3万円あると？
年収400万円・返済負担率30％の年間返済枠は120万円（月10万円）です。車のローンに月3万円を支払っていれば、住宅ローンに使える返済枠は単純計算で月7万円。40年・年1.5％で逆算した借入額は約2,530万円となります。これは仕組みを理解するための例で、実際の金融機関の審査計算とは異なる場合があります。
借りられる金額がわかったら｜返済の余裕も確認
ここまでは「いくら借りられそうか」を中心に紹介しました。ただし、審査で借りられる金額が、そのまま無理なく返せる金額とは限りません。特に30代の子育て世帯は、教育費・車・貯金・育休中の収入変化なども確認しましょう。
家計で確認したい3つのこと
① 今の手取り収入から住宅ローン以外の生活費を払えるか ② 固定資産税・火災保険・将来の修繕費を見込めているか ③ 収入が減ったり金利が上がったりしても支払いを続けられるか。
物件価格だけでなく、登記費用や住宅ローン手数料、仲介手数料などの購入諸費用も必要です。諸費用を借りる場合は、物件代金と合わせた借入総額で試算するようにしましょう。
よくある質問
まとめ｜年収別の目安を知ったら事前審査で確認しよう
住宅ローンは、年収と返済負担率からおおよその借入額を計算できます。今回の40年・年1.5％の試算では、年収400万円は約3,610万～4,210万円、年収500万円は約4,510万～5,260万円、年収600万円は約5,410万～6,310万円（返済負担率30～35％）となりました。
ただし、これは返済額から逆算した参考値です。実際に借りられる金額を知りたい方は、金融機関の事前審査で条件を確認するのが確実です。ルナホームでは銀行選びや住宅ローンのご相談もお手伝いしています。
私の年収だと、いくら借りられそう？
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