住宅ローンは変動と固定どっち？2026年の金利と夫婦で決める3ステップ｜ルナホーム

「住宅ローンは、変動金利と固定金利のどっちがいいの？」。初めて家を買うご夫婦が、必ずといっていいほど迷うところです。

結論から言うと、2026年11月時点では変動金利は1%台、全期間固定金利(フラット35)は年3.81%で、毎月の返済額にははっきりとした差があります。住宅ローンを借りた人の75.0%は変動金利を選んでいますが、これから借りる人では固定金利を希望する人が6割を超えています。

この記事では、茨城県で新築戸建てのご紹介をしているルナホームが、変動と固定の違い、3,000万円を借りた場合の返済額の差、夫婦で決めるための3つのステップを、わかりやすくまとめました。

※金利や制度は2026年11月8日時点の情報です。

変動金利と固定金利の違いは？「今の低さ」か「将来の安心」か

変動金利は「今の金利が低いかわりに、将来の返済額が決まっていない」タイプ、固定金利は「金利が高めなかわりに、返済額が決まっている」タイプです。どちらが得かは、借りたあとの金利の動きで変わるため、借りる時点では誰にもわかりません。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて次の3つです。

変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは？

多くの金融機関の変動金利(元利均等返済)には、金利が上がっても返済額は5年間変わらない「5年ルール」と、5年後に見直すときもそれまでの1.25倍までしか増えない「125%ルール」があります。急に返済額が跳ね上がらないための仕組みです。

ただし、返済額が変わらない間も金利は上がっているので、返済額のうち利息の割合が増え、元金(借りたお金そのもの)の減り方が遅くなります。金利が大きく上がると、返済額に入りきらない利息が残ることもあります。また、ネット銀行などにはこのルールがない住宅ローンもあるので、借りる前に金融機関に確認しておきましょう。

2026年の住宅ローン金利は？変動は1%台、固定は3%台後半

2026年11月時点では、変動金利は多くの銀行で1%台、全期間固定のフラット35は年3.81%です。ここ数年、変動・固定ともに金利は上がってきています。

変動金利は、銀行が決める「基準になる金利」に合わせて動きます。2026年は多くの銀行がこの基準を引き上げていて、たとえば三菱UFJ銀行は2026年12月から変動金利を見直すと発表しています。

固定金利も上がっています。フラット35の最も多い金利は、2026年10月に年3.83%と、今の制度になった2017年10月以降でいちばん高くなりました。11月は年3.81%と、わずかに下がっています。

実際に選ばれているのは？借りた人とこれから借りる人で違う

住宅金融支援機構の調査では、2025年4月〜9月に住宅ローンを借りた人の75.0%が変動型でした。一方、5年以内に借りる予定の人では、変動型の希望は37.0%で、固定期間選択型と全期間固定型を合わせると63.0%になります。

同じ調査では、借りた人の73.7%が「1年後の金利は今より上がる」と答えています。また、52.0%の人が「金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるか、よくわかっていない(理解に不安がある)」と答えています。国土交通省の調査でも、2024年度に新しく貸し出された住宅ローンの83.5%が変動金利型でした。

つまり、変動を選ぶ人が多い一方で、「上がったらどうなるか」まで理解して選んでいる人は半分ほどということです。「みんなが変動だから」ではなく、自分たちの家計で決めることが大切です。

3,000万円を40年で借りると、毎月いくら違う？

3,000万円を40年で借りた場合、変動1.3%なら毎月約8.0万円、全期間固定3.81%なら毎月約12.2万円です。今の金利のままなら、毎月約4万円の差になります。

金利がずっと1.3%のままなら、40年間の総返済額は変動で約3,849万円、固定3.81%で約5,849万円と、約2,000万円の差になります。ただし、変動金利が2%上がると毎月約11.3万円になり、固定との差は1万円ほどまで縮まります。

大事なのは、どちらが得かを当てることではなく、「金利が何%まで上がったら、わが家は困るのか」を知っておくことです。茨城県の新築戸建ては3,000万円前後の物件が多く、エリアごとの価格は土浦市の新築戸建て相場やつくば市の新築戸建て相場でまとめています。

変動と固定、どんな夫婦に向いている？

一言でいうと、金利が上がっても貯金や収入で受け止められる夫婦は変動、毎月の返済額を決めておきたい夫婦は固定が向いています。まずは次の質問に、夫婦で答えてみてください。

迷ったら「ミックス」や「ペアローン」という方法も

借りるお金を2つに分けて、半分を変動、半分を固定にする「ミックス」という方法もあります。夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンなら、夫は変動、妻は固定のように、別々の金利タイプを選べる場合もあります。ただし、契約が2本になるぶん手数料や印紙代が増えることがあるので、金融機関で総額を確認しましょう。

決められない夫婦がやる3つのステップ

変動か固定か決められないときは、「払える額を決める」→「上がったときを数字で見る」→「家族の予定と重ねる」の順番で考えると、夫婦で納得して決めやすくなります。

金利タイプを決める前に、住宅ローンを借りられるかどうかを確かめておくと、その後の話がスムーズです。住宅ローンの事前審査が不安な方へや、新築戸建ての購入の流れもあわせてご覧ください。

金利タイプを決める前にやっておきたいこと

よくある質問

まとめ:変動か固定かは「上がったときに困らないか」で決める

2026年11月時点では、変動金利は1%台、フラット35は年3.81%で、3,000万円・40年なら毎月の返済額に約4万円の差があります。借りた人の75.0%は変動を選んでいますが、金利が上がってきているなかで、固定を選ぶ人も増えています。

どちらが正解かは、借りる時点では誰にもわかりません。だからこそ、「毎月いくらなら払えるか」「金利が上がったらいくら増えるか」「家族の予定」の3つを夫婦で確認して、納得できる金利タイプを選びましょう。

参考資料

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果(2026年1月調査)」
• 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
• 住宅金融支援機構【フラット35】金利情報
• 三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」(5年ルール・125%ルールの説明を含む)